IRC §1062 农地分期缴税（IR-2026-115）：向合格农民出售农地的拟议条例要点 | YCL | YCL CPA

作者：Chenchen Liu, CPA ｜ YCL Tax, Accounting & Advisory

一句话结论

2026年9月28日，财政部与 IRS 发布 IR-2026-115，就 IRC §1062 发出拟议条例：符合条件的纳税人，可将某些向合格农民出售或交换美国农地所产生增益对应的相关税款，选择按四年等额分期（每年 25%）缴纳。该选举适用于 2025年7月4日之后开始的纳税年度内的合格出售/交换（Working Families Tax Cuts / One Big Beautiful Bill Act）。核心门槛包括：出售前约 10 年持续用于农业（或出租给合格农民）、出售后 10 年仅限农业用途的法定限制（section 1062 covenant），以及买方须为积极从事农业的个人。首期款一般在出售年度联邦申报表的常规到期日支付，不考虑延期；合伙企业与 S 公司通常由合伙人/股东就各自份额自行选举。公众意见截止 2026年11月30日。对 Cary/RTP 与北卡农地家庭、地主与投资者而言，这是合规规划——现金流日历、Form 1062/附表 A 与契约尽职——不是对任何税额结果的承诺。

新闻背景

2025年7月4日税改法案新增 IRC §1062。在此之前，出售农地的增益通常按一般规则确认，相关联邦所得税也按该年度常规缴税规则处理（并受预估税等其他规则约束），没有专门为“把地卖给继续务农的买方”而设的四年税款分期选举。IR-2026-115 公布首批拟议条例，说明如何选举、穿透实体所有人如何选举，以及临时停耕在何种情形下仍可能满足出售前使用要求。IRS 同步提供 Form 1062 与 Schedule A (Form 1062)（2025年12月），用于报告每笔合格交易、计算 section 1062 applicable net tax liability，并列示首期 25%。在终稿条例出台前，相关报道指出纳税人可就 2025年7月4日之后开始的纳税年度内合格交易依赖拟议规则；书面意见须于 2026年11月30日前按拟议条例说明提交。

新旧规则对照

1. 农地增益税款的缴纳节奏： 过去没有专为“卖给活跃农民”设计的四年税款分期选举。现在（2025年7月4日之后开始的纳税年度）： 符合条件者可按 §1062 选举，将适用净税负分四年等额缴纳。

2. 买方身份： 普通买家买地并不自动打开该选举。现在： 买方须为合格农民——即符合相关标准的、积极从事农业的个人（7 U.S.C. 1308-1(b)/(c)）。

3. 出售前用途： 并非任意美国地块均可。现在： 该不动产一般须在出售前 10 年的实质全部期间，由纳税人自用为农场，或出租给合格农民用于农业；拟议条例讨论政府项目、公认农耕做法或纳税人无法控制事件导致的临时停耕。

4. 出售后限制： 过去普通确认增益并无 §1062 契约要求。现在： 须受可依法执行的 section 1062 covenant 约束，原则上在出售后 10 年内禁止非农用途。

5. 穿透实体出售： 过往指引不足时易混淆由谁选举。现在（拟议条例 / Form 1062 说明）： 合伙或 S 公司出售时，一般由合伙人或股东就各自份额选举；实体提交 Schedule A 并提供 K-1/契约信息。信托/遗产向受益人分配增益时有类似思路。

6. 首期 vs 延期申报： 现在： 选举可在含延期的申报截止日前做出，但首期仍须在不考虑延期的常规到期日缴纳。

你是否受影响？自查清单

1. 你（或家族 / LLC / 合伙 / S 公司）在北卡或其他州持有美国农地，正考虑出售或交换给活跃农民。

2. 过去约 10 年，土地主要由你自耕，或出租给合格农民（含需整理的临时停耕材料）。

3. 买方愿意并能够接受记录在案的 10 年仅限农业 的 §1062 契约。

4. 预期有明显资本增益，更关心相关联邦税在四年间的现金流节奏——而不是寻找“更低税率”的口号。

5. 土地由合伙、S 公司、信托或遗产持有，需要厘清谁做选举以及 Form 1062 / Schedule A 资料如何归档。

6. 你是 Cary/RTP 投资者、继承人，或农场家庭决策者，希望在交割前做中英双语合规规划，而不是依赖社交媒体“捷径”。

简化示例（仅作示意，未还原税额、费用分摊等细节）

以下三个 Cary / 三角研究园周边情形仅为示意（忽略真实 Form 1062 计算、计税基础、出售费用、州税与预估税细节）：

1. 情形 A — 农场家庭出售： Chen 家族将符合条件的北卡农地卖给积极务农的个人买方，并登记 §1062 契约。若有效选举，增益对应的适用净税负分为四期各 25%，第 1 期在出售年度申报表常规到期日（无延期）缴纳。

2. 情形 B — 穿透持股： S 公司出售合格农地。公司提交 Schedule A (Form 1062) 并报告各股东份额；希望选举的股东各自提交 Form 1062 及自己的 Schedule A。一名股东可选分期，另一名可一次缴清——取决于个案，本文不代你选择。

3. 情形 C — 契约尽职： 买方未来打算混合开发。若缺少合格的 10 年农业限制与合格农民买方，§1062 税款分期一般不适用，仍回到普通确认与缴税基线。

地契、租约、股权结构与交割时间不同，结果不同；博客无法替你做选举。

行动建议与时间线

1. 挂牌 / 意向书前： 整理地契、租约史、近约 10 年农业用途证据，并评估买方是否可能满足积极从事农业标准。

2. 交割前： 与律师、CPA 审阅 section 1062 covenant 草稿、登记安排，以及交易是否构成合格出售或交换。

3. 出售年度（2025年7月4日之后开始的纳税年度）： 把首期 25%标在常规申报到期日（无延期），即使你计划延期提交 Form 1062。

4. 随申报表： 附上 Form 1062、所需 Schedule A 与契约副本；合伙/S 公司为可能选举的业主准备 K-1 与 Schedule A 资料包。

5. 第 2–4 年： 在随后各年常规到期日（无延期）缴纳剩余分期；关注 Form 1062 说明中的加速到期情形（如未按时付分期、个人死亡或某些实体事件）。

6. 2026年11月30日前： 可按 IRS 说明对拟议条例提交意见；并持续关注终稿条例与 Form 1062 更新。

YCL 可以为你做什么

1. 梳理拟议的北卡/美国农地出售是否具备 §1062 合规规划讨论空间——讲清资格叙事，不承诺具体税额。

2. 把 Form 1062/Schedule A 工作底稿与交割材料、预估税日历对齐（强调首期无延期）。

3. 协助合伙 / S 公司 / 信托 / 遗产厘清谁选举、实体交什么、业主留什么。

4. 协助整理出售前农业用途与临时停耕事实，供与律师讨论契约条款。

5. 中英双语顾问服务：CPA Chenchen Liu 与 Gloria；Cary（RTP）+ 上海办公室；提供免费咨询（Free Consultation）。

常见问答

问：IR-2026-115 说了什么？

答：2026年9月28日，财政部与 IRS 就 IRC §1062 发布拟议条例，说明符合条件的纳税人如何选择将某些向合格农民出售/交换美国农地所涉增益对应的税款，按四年等额分期缴纳。公众意见截止 2026年11月30日。

问：§1062 首期什么时候交？

答：一般在出售或交换所属纳税年度联邦所得税申报表的常规到期日缴纳，不考虑延期。后三期分别在随后三年的常规到期日缴纳。选举可在含延期的申报截止日前做出，但首期仍须按无延期的常规到期日支付。

问：合伙或 S 公司卖地，谁来做选举？

答：根据 IR-2026-115 与 Form 1062 说明，一般由合伙人或股东就各自份额自行选举。合伙/S 公司通常提交 Schedule A (Form 1062) 并向业主提供增益与契约信息；做选举的业主再提交 Form 1062 与 Schedule A。

问：§1062 会不会降低农地增益的税率？

答：不会。§1062 规范的是符合条件时何时缴纳该增益对应的适用净税负（四年等额分期），并受物业、买方与契约等严格条件约束。它不是降税率条款，本文也不对任何税务结果作承诺。

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免责声明

本文仅为一般性税务信息分享，不构成针对任何个人或企业的税务、法律或投资建议，也不对分期资格、罚款、退税或稽查结果作任何承诺。具体适用须结合个人事实、文件、申报情况，并以现行税法、表格及拟议/最终条例为准。如需专业意见，请与持牌专业人士联系。