非居民在美国卖房，FIRPTA 要预扣多少？
非居民卖美国房，买方一般按成交价预扣 15%；买方自住，$300,000 以内免扣，$1,000,000 以内按 10%。成交后 20 天内交 8288 和 8288-A；想少扣，成交日或之前寄 8288-B，审批约 90 天；多扣用 ITIN 报 1040-NR 退回。
- 15%
- 一般按成交价预扣（不是按收益）
- $300,000 / $1,000,000
- 买方自住：不超过 $300,000 免扣，不超过 $1,000,000 按 10%
- 20 天
- 成交后 20 天内交 Form 8288 和 8288-A
- 约 90 天
- 8288-B（减少预扣申请）IRS 一般审批时间，须在成交当天或之前寄出
要点速览
- 外国卖家卖美国房产，买方一般按成交价预扣 15%，不是按收益算。
- 买方自住：成交价不超过 $300,000 免扣，不超过 $1,000,000 按 10%。
- 买方在成交后 20 天内交 8288 和 8288-A。
- 想少扣：成交当天或之前寄出 8288-B，审批一般约 90 天。
- 多扣的部分，卖方用 ITIN 报 1040-NR 申请退回；北卡不做州预扣，只要求买方申报 NC-1099NRS。
FIRPTA 是什么？谁负责预扣？
FIRPTA（外国人投资不动产税法）要求外国人出售美国房产时，由买方从成交价里预扣一部分交给 IRS，作为卖方税款的预缴。预扣的义务在买方，实务中由成交律师或产权公司在成交时操作。
这里的"外国人"是税务上的概念：没有绿卡、也不满足实质居住测试的个人，以及外国公司。美国公民、绿卡持有人和按实质居住测试属于美国税务居民的卖家，在成交时签一份"非外国人声明"，就不用预扣。
很重要的一点：预扣不是最终的税。 最终要交多少，按卖房的实际收益在 1040-NR 上计算；预扣多了，可以退。
预扣多少？买方自住怎么算？
一般按成交价的 15% 预扣。买方是个人、并且买来自住（要签声明）的，成交价不超过 $300,000 免扣，不超过 $1,000,000 按 10%，超过 $1,000,000 仍按 15%。
从上往下看，符合哪一行就按哪一行处理。
| 你的情况 | 结果 |
|---|---|
| 卖方不是外国人（是美国税务居民） | 卖方签非外国人声明，不预扣 |
| 卖方是外国人，成交前已寄出 8288-B | 按 IRS 对 8288-B 的批复处理，扣款先托管 |
| 卖方是外国人，没有寄 8288-B，买方不是个人买来自住 | 按成交价预扣 15% |
| 买方是个人且买来自住，成交价不超过 $300,000 | 不预扣 |
| 买方是个人且买来自住，成交价超过 $300,000 但不超过 $1,000,000 | 预扣 10% |
| 买方是个人且买来自住，成交价超过 $1,000,000 | 预扣 15% |
举例：成交价 $600,000。买方是投资者，要预扣 $90,000；买方买来自住，预扣 $60,000。但如果卖方当年买入价是 $550,000，实际收益只有几万美元，真正要交的税会远低于预扣额。这就是为什么很多卖家需要 8288-B 或者事后退税。
8288、8288-A、8288-B 分别是什么？时间怎么排？
8288 和 8288-A 是买方申报、缴纳预扣税的表，成交后 20 天内交；8288-B 是申请减少预扣的"预扣证明"申请，必须在成交当天或之前寄出，IRS 审批一般约 90 天。
从上往下按时间顺序看。
| 时间 | 做什么 | 注意 |
|---|---|---|
| 挂牌 / 签约 | 尽早评估预计收益和预扣额 | 需要的话同时准备 W-7（ITIN）和 8288-B |
| 成交日 | 买方从成交价中预扣 | 8288-B 最晚当天寄出 |
| 成交后 20 天内 | 买方交 Form 8288 和 8288-A | 8288-B 还在审的，扣款可暂由成交律师或产权公司托管 |
| 约 90 天 | IRS 批复 8288-B | 按批复交税、退还多扣部分 |
| 次年报税季 | 卖方用 ITIN 报 1040-NR，附 IRS 盖章的 8288-A | 按实际收益结算、申请退回多扣 |
几个细节：
- 成交时 8288-B 已经寄出、还在审的，扣下的钱可以先不交给 IRS，由成交律师或产权公司托管，等 IRS 批复后再按结果处理。
- 8288-B 需要卖方的税号。卖方没有 ITIN 的，要同时申请（ITIN 审批一般约 7 周）。
- 卖方报 1040-NR 时，要附上 IRS 盖章退回的 8288-A，才能把预扣的税算作已缴。
多扣的税怎么退？
卖方在次年用 ITIN 报 1040-NR，按实际收益计算应缴税款，预扣多出来的部分由 IRS 退回。 走 8288-B 的，一般在 IRS 批复后就能先拿回大部分多扣的钱，不用等到第二年报税。
北卡有州预扣吗？
北卡不做州预扣，只要求买方申报 NC-1099NRS。 卖方的出售收益在北卡是否还要另外报税，我们会和联邦一起评估。
税务要点一览
| 情形 | 预扣 / 期限 | 说明 | 适用年份 |
|---|---|---|---|
| 一般情况 | 15% | 按成交价预扣 | 2026 年 |
| 买方自住，成交价不超过 $300,000 | 0% | 买方是个人，需签自住声明 | 2026 年 |
| 买方自住，成交价不超过 $1,000,000 | 10% | 成交价超过 $300,000 的，按全部成交价的 10% 预扣 | 2026 年 |
| 买方自住，成交价超过 $1,000,000 | 15% | 与一般情况相同 | 2026 年 |
| Form 8288 / 8288-A | 成交后 20 天内 | 买方申报并缴纳预扣税 | 2026 年 |
| Form 8288-B | 成交当天或之前寄出 | 申请减少预扣，审批一般约 90 天 | 2026 年 |
| 多扣退回 | 1040-NR | 卖方用 ITIN 申报 | 2026 年 |
| 北卡 | 不做州预扣 | 只要求买方申报 NC-1099NRS | 2026 年 |
注意事项与常见误区
误区：15% 就是我要交的税
预扣是按成交价算的预缴，不是按收益算的税。实际税款按收益在 1040-NR 上结算，多扣的可以退。
误区：成交以后再申请 8288-B 也来得及
8288-B 必须在成交当天或之前寄出，过了成交日就只能按规定扣，等第二年报 1040-NR 再退。
误区：没有 ITIN 也能拿回多扣的税
退税要用 ITIN 报 1040-NR，8288-B 也需要税号。ITIN 审批一般约 7 周，要提前申请。
误区：北卡也要扣州税
北卡不做州预扣，只要求买方申报 NC-1099NRS。
还没成交、已经成交，分别怎么办？
越早开始，可选的路越多。最理想的时间是挂牌或签约的时候。
- 情况 A：还没成交。 先评估预计收益和预扣额；预扣明显多于应缴税款的，准备 8288-B（没有 ITIN 的同时申请），成交当天或之前寄出；和成交律师或产权公司约定托管安排。
- 情况 B：已经成交，按 15% 扣了。 确认买方已在 20 天内交了 8288 和 8288-A，拿到 IRS 盖章的 8288-A；次年用 ITIN 报 1040-NR，申请退回多扣的部分。
- 情况 C：卖的是出租过的房子。 除了卖房收益，还要算折旧回收；以前出租年份没报过 1040-NR 的，要一起补报（见指南：出租房怎么报 Schedule E）。
给地产经纪和成交律师：我们怎么合作
我们长期和地产经纪、地产公司、成交律师和产权公司合作处理 FIRPTA 预扣，下面是经纪人最常问的几件事。
什么时候把卖家转给我们？
越早越好，最好在挂牌或签约时。 8288-B 必须在成交当天或之前寄出，卖家没有 ITIN 的还要同时申请，准备材料需要时间。确定卖家是外国人（没有绿卡、不在美国长住）时，就可以先转过来做一次免费评估。
我们需要哪些文件？
- 卖方护照；已有 ITIN 的提供 ITIN（没有的，我们作为 CAA 代办，护照原件不用寄）
- 当年买房的结算单（Closing Disclosure 或 HUD-1）
- 房屋改良的发票和记录
- 出租过的：历年税表和折旧记录
- 这次的买卖合同和预估结算单
- 成交律师或产权公司的联系人
- 买方如果自住，买方签署的自住声明
各种情况怎么处理？
| 情况 | 怎么处理 | 注意事项 |
|---|---|---|
| 卖方是美国公民、绿卡，或按实质居住测试是税务居民 | 签非外国人声明，不预扣 | 持签证在美国长住的人也可能是税务居民，要按实质居住测试判断 |
| 买方个人自住，成交价不超过 $300,000 | 免预扣 | 买方需签自住声明 |
| 买方个人自住，成交价不超过 $1,000,000 | 按成交价预扣 10% | 同上 |
| 投资买家，或成交价超过 $1,000,000 | 按成交价预扣 15% | 一般情况 |
| 卖方预计收益很小或亏损 | 成交当天或之前寄出 8288-B | 审批一般约 90 天，扣款先托管 |
| 卖方没有 ITIN | 和 8288-B 同时申请 ITIN | ITIN 审批一般约 7 周 |
| 卖方和美国居民共同持有 | 一般只对外国卖方那一份计算预扣 | 产权份额要在结算前确认 |
| 北卡的房产 | 不做州预扣 | 买方申报 NC-1099NRS |
合作流程
- 转介：您把卖家介绍给我们（或拉一个三方群），我们先免费评估。
- 出评估意见：预计预扣额、预计应缴税款、是否值得申请 8288-B，书面发给卖家和您。
- 对接成交：和成交律师或产权公司确认 8288-B 已寄出的证明和托管安排；需要时协助 8288 / 8288-A。
- 成交后：跟进 IRS 对 8288-B 的批复；次年为卖家报 1040-NR，申请退回多扣的税。
FIRPTA 预扣，我们和很多地产经纪、地产公司合作处理过
我们和很多地产经纪、地产公司和成交律师合作处理非居民卖房的预扣税，案例很多。从签约前评估、8288-B 减免申请，到 8288 / 8288-A 申报、次年 1040-NR 退回多扣的税款，同一个团队做完。
- 美国四大会计师事务所背景，15 年以上美国税务经验，10 年中美跨境经验，持 CPA / EA / CAA 资质
- 8288-B 减免申请、8288 / 8288-A 申报、1040-NR 退税一条龙
- IRS 认证 CAA：卖家没有 ITIN 的，护照原件不用寄
- 出租期间的申报、折旧回收一起处理；中英文和海外业主、经纪人、成交律师沟通
服务流程
- 1
免费评估
15 分钟，看卖家是不是外国人、预计预扣多少、适不适合 8288-B。
- 2
准备申请
ITIN（如需要）和 8288-B，成交当天或之前寄出。
- 3
对接成交
和成交律师或产权公司确认托管和申报。
- 4
退税结算
跟进 8288-B 批复；次年报 1040-NR，拿回多扣的税。
常见问题
非居民在美国卖房，FIRPTA 要预扣多少？
一般按成交价预扣 15%。买方是个人且买来自住的，成交价不超过 $300,000 免扣，不超过 $1,000,000 按 10%。
预扣的 15% 就是要交的税吗？
不是。预扣是按成交价算的预缴，实际税款按卖房收益在 1040-NR 上计算，多扣的可以退。
8288-B 什么时候交？多久能批？
必须在成交当天或之前寄出，IRS 审批一般约 90 天。在审期间，扣下的钱可以先由成交律师或产权公司托管。
多扣的税怎么退回来？
卖方在次年用 ITIN 报 1040-NR，附上 IRS 盖章的 8288-A，按实际收益结算，多扣的部分由 IRS 退回。
YCL 能帮我做吗？
可以。我们和很多地产经纪、地产公司合作处理 FIRPTA 预扣，负责 8288-B 减免申请、8288 / 8288-A 申报和 1040-NR 退税，没有 ITIN 的也能代办。卖家或经纪人都可以先预约 15 分钟免费咨询。
参考来源
- IRS：FIRPTA Withholding（irs.gov）
- IRS：Instructions for Form 8288 and Form 8288-A
- IRS：Form 8288-B, Application for Withholding Certificate for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests
- IRS：Publication 515, Withholding of Tax on Nonresident Aliens and Foreign Entities
- IRS：Publication 519, U.S. Tax Guide for Aliens；Instructions for Form 1040-NR
- 北卡税务局 NCDOR：Form NC-1099NRS