出租房怎么报 Schedule E，哪些能抵税？

个人名下的出租房，租金收入减去相关开支和折旧，报在 Schedule E 第一部分；每套房单独列一栏。

常见的情况：自己名下有一套或几套房出租；搬家后把原来的自住房租出去；房子交给资产管理公司（物业公司）打理、每月收报表。美国税务居民在海外有出租房的，租金同样要报，但海外房产的折旧规则和美国住宅不同，要单独算。

能抵的开支，常见的有：

• 房贷利息（不含本金）、房产税、房屋保险
• HOA 费、资产管理公司的管理费和招租费
• 维修、清洁、园艺、除虫
• 房东承担的水电燃气
• 广告、律师和会计费
• 往返出租房处理事务的交通
• 折旧（房屋、改良、出租用的家电家具）

房屋部分按 27.5 年直线折旧，土地被认为不会"用坏"，所以不折旧。算折旧前，要先把买价拆成房屋和土地两部分。

从上往下按步骤算，每一步接着上一步的结果。

步骤	怎么算	说明
1	买价 ＋ 可资本化的购买费用	过户费、产权保险等
2	减去土地价值	常用县政府评估中土地占比，或评估报告
3	＝ 房屋折旧基础	第 1 步减第 2 步的结果
4	÷ 27.5 年	按年平均分摊
5	＝ 每年折旧额	第一年按开始出租的月份折算
之后的改良	单独加入，另行折旧	从完工投入使用的月份起折旧

举例：买价 $400,000，按县政府评估，土地约占 20%（$80,000）。房屋部分 $320,000 ÷ 27.5 ≈ 每年 $11,636 的折旧，第一年按开始出租的月份折算。这笔折旧不用花现金，却能实打实地减少每年的应税租金收入。

让房子保持原来状态的是维修，当年抵扣；让房子变得更好、更大、更耐用，或改变用途的是改良，要资本化、分年折旧。

• 维修：修漏水、补墙补漆、换几块坏掉的地板、修热水器零件。
• 改良：换整个屋顶、全屋换新地板、更换整套空调系统、加建一间房、厨房整体翻新。

另外有一条小额费用化安全港：单张发票或单件不超过 $2,500 的，可以选择直接当年费用化，不用资本化。前提是在按时申报的税表上附声明，选择了就适用当年所有符合条件的项目。例如一张 $1,800 的冰箱发票可以直接抵；而一套 $6,000 的新空调系统超过 $2,500，就要按改良资本化。

从上往下看，符合哪一行就按哪一行处理。

这笔开支	怎么处理
没有让房子变得更好、更大、更耐用，也没有改变用途	维修，当年抵扣
让房子变得更好、更大、更耐用或改变用途，但单张发票或单件在 $2,500 以内，且选择了小额费用化（附声明）	当年直接费用化
让房子变得更好、更大、更耐用或改变用途，且超过 $2,500 或没有选择小额费用化	改良，资本化，按年限折旧

还本金是在还债，不是开支，所以不能抵；只有利息是借钱的成本，可以抵。 银行每年寄来的 Form 1098 上会写全年利息。月供里如果包含代缴的房产税和保险（escrow），这两项按实际缴纳的金额另外抵。

出租亏损（开支和折旧超过租金）能不能当年抵掉工资等其他收入，要看被动活动规则，和你的收入水平、参与管理的程度有关；当年抵不完的，可以结转到以后年度。

先把三件事理清：房子什么时候开始出租、买价和土地怎么分、这些年都花了哪些钱。

• 情况 A：以前几年漏提了折旧。 只漏了一年的，可以修改上一年的税表；漏了两年及以上的，一般通过 Form 3115（会计方法变更）在今年一次补回以前漏提的折旧，不用逐年修改。
• 情况 B：年底账单一大堆，维修记录找不到。 从银行和信用卡流水、资产管理公司的月报、建材店的购买记录和邮件发票里补回来，按房产、按 Schedule E 科目归类，把维修、改良和 $2,500 以内的小额分开。
• 情况 C：第一年出租。 确定开始出租的日期；从买房结算单里分出可以资本化的费用；定好土地比例；从第一个月起把账单放进同一个系统，不要等到年底。