折旧基数和土地拆分
住宅出租房按 27.5 年直线折旧，非住宅为 39 年。土地不能折旧，买价要在土地和房屋之间拆分。
规划时会看
过户文件、房产税评估值或评估报告里的土地占比，以及历年折旧表用的基数。
27.5 年住宅出租房的折旧年限
房产税务体检审阅过去的折旧和成本基础
固定收费事先报价，确认后才开始
中文 · English多州持牌 CPA 全程负责
折旧为什么重要
常见的做法，和规则其实是怎样的
很多业主是自己报税或换过几任报税师，折旧表多年没人核对过。
常见的做法
- 觉得房子在涨价，不需要提折旧
- 按整个买价提折旧，没有扣掉土地
- 自住房转出租，直接用当年的买价
- 换屋顶、翻新厨房，当年一次性扣掉
规则其实是
- 卖房时成本按"已提或应提的折旧"扣减，没提也算提过
- 土地不能折旧，买价必须在土地和房屋之间拆分
- 转出租时的基数，取原始成本和当天市价中较低的
- 改良要资本化、分年折旧；日常维修才能当年扣除
以前漏提或算错的折旧，通常可以通过"会计方法变更"（3115 表）在一年内调整回来，不需要逐年改报；具体走哪条路，要看错误出现在几份税表上。这正是房产税务体检要先查清楚的。
四个阶段
买、持有、改造、卖出，各有要点
每个阶段的决定，都会影响后面几年的税。
- 1买入时
- 拆分土地和房屋的价值
- 确定用个人还是公司名义持有
- 评估是否做成本分割
- 保留过户文件和成交成本
- 2持有期间
- 每年按正确的基数和年限提折旧
- 区分维修和改良
- 判断亏损能不能当年抵扣
- 短租和长租分开处理
- 3改造装修时
- 哪些支出要资本化
- 是否适用小额支出的简化规定
- 新增的设备和场地改良的折旧年限
- 保留发票和施工合同
- 4卖出之前
- 测算折旧收回和资本利得
- 之前积累的被动亏损能否释放
- 是否适合做 1031 置换
- 自住过的房子能用多少免税额
逐项看
八个事项，逐项看清楚
不是每一项都和您有关。体检的第一步，就是确定哪些适用于您的房产。
自住房转出租
转为出租时，折旧基数是调整后的成本和转换当天市价两者中较低的一个，同样要扣掉土地。
规划时会看
转换日期、当时的市价依据，以及转换之前做过的改良。
漏提或算错的折旧
卖房时成本要按"已提或应提的折旧，取较大者"扣减。错误的做法连续出现在两份以上税表后，一般要通过 3115 表变更会计方法来纠正；少提的部分可以在变更当年一次补上。
规划时会看
历年税表上的折旧表，错误从哪一年开始，以及适用哪种纠正方式。
维修还是改良
改良（延长使用寿命、提升价值或改变用途）要资本化并分年折旧；日常维修当年扣除。单张发票或单件 2,500 美元以内的支出，可以选择适用简化规定直接扣除。
规划时会看
近几年的大额支出逐笔归类，以及是否做了相应的年度选择。
成本分割和加速折旧
家电、地毯、家具属于 5 年期资产，围栏、车道等场地改良属于 15 年期。2025 年 1 月 19 日之后购入并投入使用的这类资产，可以当年 100% 折旧；房屋主体不适用。各州的规定不一定相同。
规划时会看
房产的购入时间和价格、是否值得做成本分割研究，以及所在州是否认可。
被动亏损
出租亏损一般属于被动亏损。积极参与管理的业主每年最多可以用 25,000 美元抵扣其他收入，调整后总收入超过 10 万美元开始递减，到 15 万美元减为零。没用完的亏损往后结转，在整套房产完全应税出售时释放。
规划时会看
您的收入水平、历年结转的亏损金额，以及什么时候能用上。
短租和房地产专业人士
平均每次入住不超过 7 天的短租，不按"出租活动"对待；业主实质参与经营的，亏损可以不受被动限制。提供类似酒店的服务可能要交自雇税。房地产专业人士需要同时满足"过半工作时间"和"每年超过 750 小时"，并且对出租业务实质参与。
规划时会看
入住记录、您投入的时间和记录方式，以及提供了哪些服务。
卖房：折旧收回、置换和免税额
出租期间提的折旧，卖房时要按最高 25% 的税率交税，自住房免税额也不能覆盖这一部分。1031 置换只适用于投资或经营用的不动产，要在 45 天内指定、180 天内完成，美国境内和境外的房产之间不能置换。
规划时会看
外国人出售美国房产预计的售价、历年折旧总额、结转的亏损，以及置换还是直接出售。
常见错误
出租房业主最常踩的坑
这些错误 IRS 的官方出版物里都专门提醒过。
- 1多年没提折旧卖房时成本照样按应提的折旧扣减。扣除没用上，税却要交。
- 2把土地也拿来折旧多提的部分迟早要调回来，时间越久越麻烦。
- 3自住转出租时用了原始买价如果转换当天市价低于成本，基数应该用市价。
- 4把改良当成维修一次扣掉屋顶、加建、整体翻新一般要资本化。
- 5发现错误后逐年改报很多情况应该用会计方法变更一次调整，而不是改几年的税表。
- 6卖房时才发现亏损和折旧的问题折旧收回、结转亏损和置换，都要在签约之前测算。
我们怎么做
从一次体检开始
和税务规划的服务层级一致，只是内容围绕您的房产。
付费咨询
买房、卖房或转出租之前，先把具体问题讲清楚。CPA 告诉您规则和可选的做法，会后给书面纪要。
收费15 / 30 / 60 分钟，价格见预约页；30 天内转为规划可抵扣
房产税务体检
审阅近两年的税表和历年折旧表：基数、土地拆分、年限、改良和结转亏损，列出问题和纠正方式，并做当年预测。
收费个人 $480 · 含公司 $680，可在线确认付款
书面规划方案
针对买入、成本分割、短租、卖出或置换等决定，逐项测算并比较做法，写成方案并讲解。
收费$1,200 起，确认范围后报固定价
常见情景
规划时我们会看什么
以下为假设情景，用来说明规划的思路，不是真实客户的结果。实际结论因人而异。
自己报税多年的房东
十年前买的出租房，一直自己报税，从来没有提过折旧，现在打算卖掉。
规划时会看
- 应提而未提的折旧有多少
- 能否在卖房之前通过方法变更补上
- 折旧收回和资本利得各是多少
- 结转的亏损能否一起释放
搬家后把旧房出租的家庭
搬到另一个州，原来的自住房转为出租，三年后考虑卖掉。
规划时会看
- 转出租时的折旧基数
- 还能不能用自住房的免税额
- 出租期间的折旧怎么收回
- 两个州各自的申报
刚买短租房的高收入家庭
夫妻都有较高的工资收入，今年买了一套短租房，听说可以用折旧抵工资。
规划时会看
- 平均入住天数是否满足 7 天的标准
- 夫妻是否构成实质参与
- 成本分割后第一年能提多少
- 是否涉及自雇税
我以前没提折旧，现在还能补吗？
通常可以。多数情况通过会计方法变更在一年内把少提的折旧补上，不需要逐年改报。具体方式取决于错误出现在几份税表上，体检时会先确认。
房子一直在涨价，为什么还要提折旧？
因为卖房时税法按"已提或应提的折旧"扣减成本，不提也视同提过。不提等于白白放弃扣除。
土地和房屋怎么拆分？
常用的依据是房产税评估通知上的土地和建筑比例，或者评估师的报告。要用合理、有依据的方法，并保留文件。
出租亏损能抵工资吗？
积极参与管理的业主每年最多可以抵 25,000 美元，调整后总收入在 10 万到 15 万美元之间逐步减少，超过 15 万美元就不能抵了，亏损往后结转。房地产专业人士和符合条件的短租另有规则。
成本分割值得做吗？
要看房产的价格、购入时间、您的收入情况和打算持有多久。它把一部分成本提前折旧，卖房时这部分也要收回，所以要先测算。
卖出租房，折旧部分怎么交税？
出租期间的折旧按最高 25% 的税率交税，其余增值按长期资本利得税率；收入较高时还可能有 3.8% 的净投资所得税。
我不是美国税务居民，出租美国的房子怎么报？
外国业主的租金默认按毛收入 30% 预扣。可以选择按净收入申报（扣除费用和折旧），但需要主动做这项选择并每年申报。卖房时还有 FIRPTA 预扣。
我是美国税务居民，国内的出租房要报吗？
要。海外出租房的租金要在美国税表上申报，折旧年限是 30 年而不是 27.5 年，在当地交的税可以申请抵免。
收费是怎么定的？
固定收费，开始之前报价，您确认后才开始。费用按工作范围和复杂程度确定，不按节税金额收费。
提交申请
告诉我们您的房产情况
填写大约需要 3 分钟。提交不收费，也不代表委托。
- 2 个工作日内通过邮件或电话与您联系
- 先确认范围、资料和固定收费
- 税务体检可以在线确认付款后直接开始
正准备买房或卖房？
先约一次 CPA 一对一付费咨询，在签约之前把税算清楚。之后转为规划，咨询费可以抵扣。
本页内容为一般性说明，不构成针对个人情况的税务意见。结论取决于您提供的资料和当时有效的税法；页面中的金额和比例为撰写时的标准，可能调整，各州的规定也可能不同。