一句话结论
在美国出租房屋，房租收入和费用报在 Schedule E（Form 1040）上，房屋建筑部分（不含土地）按 27.5 年直线法折旧。出租亏损一般属于被动亏损，但积极参与管理的房东每年最多可用 $25,000 抵其他收入，修正后调整总收入（MAGI）超过 $100,000 开始递减，达到 $150,000 就不能用。卖房时，以前的折旧要按"未回收第 1250 条收益"最高 25% 的税率纳税；北卡的县房产税照常缴纳。
谁需要关注
搬家后把原来自住房出租的家庭： 例如在 Cary、Morrisville 买了新房，旧房出租。
买投资房的 RTP 科技员工和双薪家庭： 收入较高，往往碰到 $100,000 至 $150,000 的递减区间。
做 Airbnb、短租的房东： 平均每次入住 7 天或以下，规则和长租明显不同。
住在外州或回中国、但在北卡留有出租房的房主： 北卡来源的房租仍要报北卡税。
开店的小老板把自己的房子租给自己的公司： 关联方出租另有规则，需要个案分析。
Schedule E、折旧与修缮
结论：房租收入减去房贷利息、房产税、保险、管理费、修缮和折旧，差额报在 Schedule E 上。
折旧怎么算： 住宅出租房的建筑部分按一般折旧制度（GDS）27.5 年、月中惯例计算；土地不能折旧，所以买价要在土地和房屋之间分摊。房子开始可出租的那个月就开始折旧。
不报折旧也会被扣： 卖房时，成本基础按"允许或应当允许"（allowed or allowable）的折旧减少，即使当年没有申报折旧也一样，所以漏报折旧只会吃亏。
修缮还是改良： 修缮（例如修漏水、换个别破损的地板、重新粉刷）当年可以扣除；改良必须资本化后折旧。IRS 把改良分为三类：改善（betterment，包括修复买房前已有的缺陷、扩建）、恢复（restoration，例如更换主要结构部件）和改变用途（adaptation）。
安全港： 选择 de minimis 安全港的，小额支出不必资本化；另有日常维护（routine maintenance）安全港。具体金额和条件请看 IRS 有形财产规定的说明。
2025 年新法的影响： P.L. 119-21 恢复了 100% 特别折旧（bonus depreciation），适用于 2025 年 1 月 19 日之后取得并投入使用的合格财产，例如出租房里的家电、家具等，但 27.5 年的房屋本身不适用。北卡不跟随联邦特别折旧：北卡州税要加回联邦特别折旧的 85%，再从之后 5 个纳税年度起每年扣回加回额的 20%。
被动亏损与 $25,000 特别额度
结论：出租亏损原则上只能抵被动收入，但积极参与的房东有每年最多 $25,000 的特别额度。
积极参与（active participation）： 你或配偶参与重要管理决定即可，例如批准租客、定租金、批准维修支出，不需要天天亲力亲为；但持有比例要达到 10% 以上。
递减规则： MAGI 不超过 $100,000 可用全部 $25,000；超过 $100,000 的部分每多 $1，额度减 $0.50；MAGI 达到 $150,000 就没有特别额度。夫妻分开申报且全年分居的，额度为 $12,500，递减区间为 $50,000 至 $75,000。
用不了的亏损不会消失： 未用的被动亏损用 Form 8582 结转到以后年度，抵以后的被动收入，或在把整套房产完全卖给无关第三方时一次释放。
房地产专业人士： 符合房地产专业人士条件并实质参与的人，出租亏损可以不受被动规则限制，但门槛很高，需要保留工时记录。
短租（平均入住 7 天或以下）的不同
结论：平均每次入住 7 天或以下的短租，在被动活动规则下不算"出租活动"，所以不能用 $25,000 特别额度。
怎么算平均天数： 全年所有出租天数除以出租次数。
亏损怎么处理： 不算出租活动后，要看你是否"实质参与"（material participation）；实质参与的，亏损可以抵其他收入，否则仍是被动亏损。
提供大量服务的： 如果像旅馆一样提供定期打扫、换床单等主要为客人方便的服务，收入和费用改报 Schedule C，还可能要交自雇税。
北卡销售税和住宿税： 北卡对连续不足 90 天的住宿出租征收销售税，地方还有住宿税（room occupancy tax）。一年出租不足 15 天的私人住宅可以免征，但通过 Airbnb 等平台出租的不适用这项豁免；平台通常代收代缴，但房东仍要核对。
自己也住的度假屋： 自用天数超过 14 天或出租天数的 10%（以较多者为准），就算"当作住家使用"，可扣费用受限；一年出租不足 15 天的，租金不用报，费用也不能扣。
卖出租房：折旧回收与北卡房产税
结论：卖出租房的收益中，因折旧产生的部分是"未回收第 1250 条收益"，最高按 25% 纳税；其余部分按长期资本利得税率纳税。
怎么算： 收益 = 售价减卖房费用，再减去调整后成本基础（买价加改良，减已提或应提的折旧）。出售在 Form 4797 上申报，再转到 Schedule D。
被动亏损释放： 完全卖掉、而且买家不是关联方的，以前累积的被动亏损可以在当年全部使用。
净投资所得税： 出租收入和卖房收益可能还要交 3.8% 的净投资所得税（Form 8960）。
曾经自住过的房子： 自住房排除额（$250,000 / $500,000）有可能部分适用，但折旧部分不能排除，还要按非合格使用期间按比例计算，务必个案测算。
北卡房产税： 出租不影响房产税义务，县政府按评估值征收；依 G.S. 105-360，房产税每年 9 月 1 日到期，1 月 6 日之前缴纳不加利息。房产税可以作为出租费用在 Schedule E 上扣除。
简化示例
以下为简化示例，数字取整，未考虑州税和其他细节。
刘先生 2026 年 1 月以 $400,000 买入一套出租房，其中土地 $80,000、房屋 $320,000。每年折旧约 $320,000 ÷ 27.5 ≈ $11,636（第一年按月中惯例略少）。
一年租金 $30,000，房贷利息、房产税、保险、修缮等费用合计 $19,500，扣折旧后亏损约 $1,136。刘先生的 MAGI 为 $120,000，特别额度为 $25,000 − ($120,000 − $100,000) × 50% = $15,000，这笔亏损可以全部抵工资收入；如果 MAGI 是 $160,000，亏损就要结转。
十年后以 $550,000 卖出，卖房费用 $30,000，累计折旧约 $116,000。调整后成本基础约 $400,000 − $116,000 = $284,000，收益约 $520,000 − $284,000 = $236,000，其中约 $116,000 是未回收第 1250 条收益，最高按 25% 纳税，其余约 $120,000 按长期资本利得税率纳税；之前结转的被动亏损也在这一年释放。
常见误区
误区一："不报折旧，以后卖房就不用回收。" 成本基础按应提折旧减少，不报只是白白损失扣除。
误区二："换屋顶、整修厨房当年全扣。" 多数属于改良，要资本化折旧；不确定时按修缮与改良的标准逐项判断。
误区三："Airbnb 亏损也能用 $25,000 额度。" 平均入住 7 天或以下就不是出租活动，要看是否实质参与。
误区四："收入高了，出租亏损就作废。" 用不了的亏损会结转，卖房时释放。
误区五："北卡州税跟联邦一样折旧。" 北卡要加回联邦特别折旧的 85%，以后再分 5 年扣回。
行动步骤与时间线
买房或转出租当年： 拿到结算单（closing disclosure），分摊土地和房屋，记下开始可出租的日期。
全年： 分开记录租金、每笔费用和发票，区分修缮与改良；短租房东记录每次入住天数和自己提供的服务。
2026 年 12 月 31 日前： 估算 2026 年 MAGI，看是否落在 $100,000 至 $150,000 递减区间，并评估是否选择 de minimis 安全港。
2027 年 1 月 5 日： 北卡 2026 年房产税不加利息缴纳的最后一天（9 月 1 日到期，1 月 6 日起计息）。
2027 年 4 月 15 日： 2026 年 Form 1040（含 Schedule E、Form 4562、Form 8582）和北卡 D-400 到期。
YCL 能帮什么
我们为房东准备 Schedule E、折旧表（Form 4562）和被动亏损结转（Form 8582），并处理北卡加回特别折旧、外州房东的北卡非居民申报。
短租房东可以请我们判断 7 天规则、实质参与和 Schedule C 的适用，并核对平台代收的销售税；准备卖房的房东，我们会提前测算折旧回收、资本利得和净投资所得税。详情见服务页：房地产税务。
想看完整流程，请看专题：出租房报税。
YCL Accounting & Consulting 是一家多州 CPA 事务所，中英双语服务全美客户，由联合创始人 Gloria (Chenchen) Liu, CPA 带领。可以先预约 15 分钟免费咨询。
资料来源
IRS: Publication 527 (2025), Residential Rental Property
IRS: Publication 925, Passive Activity and At-Risk Rules
IRS: Publication 544, Sales and Other Dispositions of Assets
NCDOR: Adjustment for Bonus Depreciation
NCDOR: Rentals of Accommodations (sales and use tax)
N.C. General Statutes § 105-360 – Due date; interest for nonpayment of taxes
最后核实：2026年11月4日
本文为一般性税务信息，不构成针对任何个人的税务、法律或投资建议。具体情况请咨询专业人士。
本文回答的问题
出租房的折旧怎么算？
住宅出租房的房屋部分按 27.5 年直线法、月中惯例折旧，土地不能折旧，所以要先把买价分摊到土地和房屋。房子开始可以出租的那个月起算。即使没有申报折旧，卖房时成本基础也按应提折旧减少。
出租房亏损可以抵工资收入吗？
积极参与管理的房东每年最多可以用 $25,000 出租亏损抵其他收入。修正后调整总收入超过 $100,000 时额度开始递减，达到 $150,000 就不能用。用不了的亏损可以结转，卖掉整套房产时释放。
Airbnb 短租和长租报税有什么不同？
平均每次入住 7 天或以下的短租，在被动活动规则下不算出租活动，不能用 $25,000 特别额度，亏损能否抵其他收入要看是否实质参与。提供定期打扫、换床单等服务的，可能改报 Schedule C 并交自雇税。北卡还对不足 90 天的住宿征收销售税。
卖出租房要交多少税？
收益中因折旧产生的部分是未回收第 1250 条收益，最高按 25% 纳税，其余按长期资本利得税率纳税，还可能有 3.8% 的净投资所得税。以前结转的被动亏损在完全卖给无关第三方的当年可以释放。
北卡的出租房州税有什么特别规定？
北卡不跟随联邦特别折旧，要在州税上加回联邦特别折旧的 85%，之后 5 年每年扣回 20%。县房产税照常缴纳，每年 9 月 1 日到期，1 月 6 日前缴纳不加利息。住在外州的房主，北卡来源的房租也要报北卡税。