绿卡持有人把中国的房子送给孩子，还是先卖掉？Form 709 和卖房的美国税怎么算

美国公民和住所在美国的绿卡持有人，赠与全世界的财产都适用美国赠与税，包括中国的房子。2026 年给同一人超过 $19,000 就要报 Form 709，超过部分先用终身免税额 $15,000,000 抵扣，用完之前一般不用交赠与税。

• 709 是赠与人报的，单独一张表。 不是附在 1040 里的附表，次年 4 月 15 日截止；个人税表延期（Form 4868）的，709 也一起延期；没有延期个人税的，可以用 Form 8892 单独延期。延期只延申报，不延缴税。
• 只申报、一般不交税。 2026 年的终身免税额是 $15,000,000，这是 One Big Beautiful Bill Act（OBBBA）修改后的数字，没有到期日，2027 年起按通胀调整。赠与和遗产共用这个额度，这次用掉多少，以后遗产免税额就少多少。
• 不涉及 Form 3520。 3520 是美国人收到外国个人赠与时报的。你是送出方，报 709；孩子不是美国人，也不用报 3520。3520 的规则见业务指南 yclcpa.com/gift。
• 「居民」看住所。 赠与税上的居民看住所（domicile），不是只看绿卡。住在美国的绿卡持有人一般算；拿着绿卡但已经长期回国住的，要按事实另外判断。

赠与的价值是赠与日的公允市场价值，按赠与日汇率折成美元。赠与要在你放弃对房子的控制、按当地法律完成转移时才算完成；中国的房产以不动产登记为物权变更的生效条件，所以一般按产权过户登记的日期认定赠与年度。

• 赠与年度：12 月签了赠与合同、次年 1 月才登记过户的，一般算次年的赠与，709 也按次年报。这一点要结合合同条款和登记材料看，拿不准的按登记日处理比较稳妥。
• 房产描述：709 上写清地址、产权证号、面积、持有方式（个人单独所有、夫妻共有）、受赠人姓名和关系。
• 价值：按赠与日的市场价值，一般附国内评估机构的评估报告，或者详细说明估值方法（例如同小区近期成交价）。
• 充分披露（adequate disclosure）：709 写完整、附评估或估值方法，才算充分披露，IRS 对这笔赠与估值提出调整的 3 年期限才从申报时起算。没有充分披露的，这个期限不开始计算。
• 房子还有贷款、由孩子接着还的：可能被看作「部分出售、部分赠与」，你这边可能有一部分收益，要单独算。

房子是谁的，赠与人就是谁。婚前个人所有的房子，赠与人只有你本人；婚后买的房子在中国一般属于夫妻共同财产，可能各自是一半的赠与人。孩子没有美国身份的，在美国没有申报义务，以后房子的增值也和美国税无关。

• 婚前个人所有：只有你报 709。配偶是美国公民或居民的，可以选择夫妻分摊赠与（gift splitting），但要两人各报一份 709；在 $15,000,000 的免税额下，一般没有必要。
• 婚后共同所有：按产权证和国内法律确认各自的份额。配偶也是美国税务居民的，一般各报一份 709；配偶不是美国税务居民的，配偶那一半是外国人送境外不动产，一般不在美国赠与税范围内。
• 孩子这边（美国）：孩子不是美国人，没有美国申报义务，以后房子的增值、出租、出售都和美国税无关。但如果孩子以后成为美国税务居民再卖房，他的成本一般沿用你的原始成本（IRC §1015），从你当年买入算起的增值都可能要在美国交税；继承来的财产则一般按去世时的市值重新确定成本（§1014）。孩子有移民打算的，这一点要提前考虑。
• 孩子这边（国内）：受赠方一般要交契税（税率由各省定，常见 3%）；以后再卖时，国内个人所得税一般按原购房成本计算，满五唯一等优惠怎么认定，请向国内税务师确认。
• 海外房产本身不用报 FBAR 和 8938。 个人直接持有、没有出租的房子不是金融账户，不在 FBAR、Form 8938 的申报范围；有租金收入的，要在 1040 上申报。卖房款存进国内银行账户的，要看 FBAR，见业务指南 yclcpa.com/fbar。

美国税按美元算收益：售价按出售日汇率折成美元，减去卖房费用；成本是购房款加装修改良支出，各按支付当天的汇率折成美元。移民前的增值不会因为拿绿卡而调整成本，从买入到卖出的整段增值都计入收益。

• 不是「人民币差价 × 20%」。 人民币涨了多少不直接决定美国的收益，汇率变化也在里面。人民币对美元贬值的年份买入，美元收益会比人民币差价折算的少；反过来会多。
• 美元算出来亏了，不能扣。 自住房的亏损是个人损失，不能抵税，哪怕只是汇率造成的。
• 用人民币贷款买的房：还清贷款时，如果人民币比借款时贬值，美国税上可能产生一笔单独的汇兑收益要报税；反过来的汇兑损失一般不能扣。这部分不适用 §988 的一般规则，要按 Rev. Rul. 90-79 等规定逐案计算。
• 在哪里申报：国外卖房一般没有 Form 1099-S。有应税收益（超过排除额）的，要在 Form 8949 和 Schedule D 上申报；收益全部在排除额以内、又没有收到 1099-S 的，按 IRS Pub 523 可以不在税表上报，但购房、卖房、汇率和居住的证明要留好。
• 成为美国税务居民之前卖掉的：境外房产的收益一般不在美国征税。拿绿卡第一年要看居民身份从哪天开始；选择和配偶按 §6013(h) 全年按居民合报的，这笔收益也会并进来，要先算清楚。

能。IRC §121 不限房子在哪个国家：出售日往前 5 年内，你拥有这套房并把它作为主要住所合计满 2 年，就可以排除最多 $250,000 的收益；合报、至少一方满足拥有条件、双方都满足居住条件、过去 2 年内都没用过这个排除额的，最高 $500,000。搬走以后超过大约 3 年再卖，就不再满足「5 年内住满 2 年」。

示例（数字为假设，仅说明算法）。2012 年 3 月买入并入住，2024 年 6 月搬到美国，房子之后空置、没有出租。从出售日往前数 5 年，看这 5 年里住了多久。

出售日期	往前 5 年的区间	区间内住了多久	能不能用排除额
2026 年 9 月	2021-09 至 2026-09	2021-09 至 2024-06，约 2 年 9 个月	能，满足
2027 年 6 月	2022-06 至 2027-06	2022-06 至 2024-06，正好 2 年	能，接近最后期限
2027 年 10 月	2022-10 至 2027-10	2022-10 至 2024-06，约 1 年 8 个月	不能用全额，只能看有没有部分排除
结论	搬走日期 + 约 3 年	—	最晚期限是搬走后 3 年左右，按实际日期逐日核对

• 住在中国的那些年也算。 居住时间不要求你当时是美国税务居民，成为居民之前住的年份同样计入。
• 合报但配偶没住满 2 年：一般不能用 $500,000，按满足条件的一方单独计算，通常是 $250,000。
• 房子是夫妻共有、配偶不是美国税务居民、也不选择合报的：你一般只就自己那一份收益报美国税，用自己的 $250,000。
• 没住满 2 年：因为换工作、健康原因或其他不可预见的情况而出售的，可能按比例享受部分排除额。
• 搬走后出租过：租金要在 1040 上申报；出租期间可扣的折旧部分不能排除，要交税。搬走以后的出租期一般不会按比例减少排除额，但 2009 年以后、搬进去自住之前的出租或度假使用期会。

超出排除额的收益，持有超过 1 年的按长期资本利得交税，2026 年税率是 0%、15%、20%，看当年全部应税收入落在哪一档。收入高的，可能再加 3.8% 的投资收益税（NIIT），州税另算。国内卖房交的个人所得税，可以考虑在 Form 1116 上申请外国税收抵免。

• NIIT：修正后调整总收入（MAGI）超过 $200,000（单身）、$250,000（合报）、$125,000（分开报）的，超出部分和投资收益取较低者，按 3.8% 交。这几个门槛不随通胀调整。被 §121 排除的收益不算投资收益。
• 州税：住在北卡等有州所得税的州，应税收益也要交州税。
• 外国税收抵免：中国境内房产的收益属于外国来源收入。国内交的个人所得税可以考虑抵免；增值税、契税不是所得税，不能抵。被排除额覆盖的收益没有美国税，可抵的额度会受限制。

示例（数字为假设，仅说明算法）。你单身、住在美国，2012 年买的国内住房一直自住，2024 年 6 月搬到美国，2026 年 9 月要么卖掉，要么直接过户给没有美国身份的女儿。

示例（数字为假设，仅说明算法）。汇率为假设的当日汇率，人民币除以汇率得到美元。

项目	人民币	汇率	美元
2012 年购房款	RMB 1,800,000	6.30	$285,714
2016 年装修改良	RMB 200,000	6.60	$30,303
成本合计	RMB 2,000,000	—	$316,017
2026 年 9 月售价减卖房费用	RMB 5,880,000	7.10	$828,169
美元收益	—	—	$512,152
减：§121 排除额（单身）	—	—	−$250,000
应税长期资本利得	—	—	$262,152
联邦税：按 15%（其他收入 $110,000）	—	—	约 $39,323
NIIT：MAGI 约 $372,152，超过 $200,000 的 $172,152 × 3.8%	—	—	约 $6,542
如果改为 2026 年 9 月直接过户给女儿：评估价	RMB 6,000,000	7.10	$845,070
709：减去年度免税额 $19,000 后的应税赠与	—	—	$826,070，用终身免税额抵扣，赠与税 $0

几点说明：

• 如果直接用人民币差价 RMB 3,880,000 ÷ 7.10，会得到 $546,479，比正确的美元收益多算约 $34,000。
• 合报、夫妻双方都住满 2 年的，可排除 $500,000，应税收益只剩 $12,152，按家庭收入可能适用 0% 或 15%。
• 上面没有算州税、国内的税和外国税收抵免。
• 卖房后把现金送给女儿，同样要报 709：比如送 $770,000，减去 $19,000 后的 $751,000 用终身免税额抵扣，一般不交赠与税。
• 直接赠与的，美国这边当年没有所得税；女儿在国内交契税，以后她再卖时国内个税一般按 RMB 2,000,000 的原成本算。

两种做法美国这边都要报 709，一般都不交赠与税，区别在所得税和国内的税。孩子打算长期保留房子的，直接赠与比较简单；房子迟早要卖的，可以考虑在 §121 有效期内由你先卖，排除额以内的收益美国不交税，再把现金送给孩子。哪种更合适，取决于下面这些变量，这篇只讲方向。

按每一行对比两种做法；国内税的具体规定因城市和家庭关系而不同，请向国内税务师确认。

对比项	直接把房子赠与孩子	自己先卖，再把现金赠与孩子
美国赠与税申报	报 709，房子按赠与日市价	报 709，按赠与的现金金额
美国赠与税	在 $15,000,000 内一般为 0	在 $15,000,000 内一般为 0
你的美国所得税	当年没有	超过 $250,000 / $500,000 的收益按 0% / 15% / 20% 交，可能加 3.8% NIIT 和州税
国内过户环节	孩子作为受赠方交契税（各地规定不同）	卖房按国内规定交税（满五唯一等可能免个税），孩子不交契税
孩子以后卖房	国内个税一般按你的原购房成本算	不涉及
孩子以后成为美国人	成本沿用你的原始成本，以后卖房美国税可能较高	拿到的是现金，没有成本问题
适合的情况	孩子要自住或长期持有	房子迟早要卖，且还在 §121 有效期内

比较时要放进来的关键变量：

• 购房成本和年份、装修支出，以及各个时点的汇率；
• 你和配偶各自在这套房子里住了多久、什么时候搬走的，离 3 年期限还有多久；
• 家庭当年的收入水平，决定资本利得落在 0%、15% 还是 20%，有没有 NIIT；
• 孩子是要保留房子还是会卖，以后有没有移民美国的打算；
• 国内的税：满五唯一、契税、受赠方日后转让时的个税，请向国内税务师确认。

顺带要检查两件事：配偶不是美国税务居民的，前一年有没有已经按 §6013(g) 选择视为居民合报（选了以后，配偶的全球收入和境外账户 FBAR 都要报）；拿绿卡第一年的 1040 是双重身份申报还是选择全年按居民合报。

把赠与和出售两种方案、中美两边的税都算出具体数字，属于个案测算，可以预约付费深度咨询（yclcpa.com/advisory）。

先把购房合同和发票、装修凭证、居住证明（户口、水电费、搬家日期）、产权证和评估报告收齐，再按你现在所处的阶段处理。

• 情况 A：还没决定。 先算出 §121 的最晚出售日，再比较「直接赠与」和「先卖再送现金」两种做法，国内的税请国内税务师一起看。需要把两边数字算出来的，可以预约付费深度咨询。
• 情况 B：已经过户给孩子。 按登记日确认赠与年度，次年 4 月 15 日前报 709（个人税延期的同步延期），附评估报告或估值说明，做到充分披露。
• 情况 C：今年已经卖掉。 按买入日和出售日汇率算美元收益，超过排除额的在 Form 8949 和 Schedule D 上申报，国内交的个税考虑用 Form 1116 抵免；卖房款存在国内账户的，看 FBAR 和 8938。
• 情况 D：以前年度过户或卖房，没有报。 709 可以补报：在终身免税额内、没有应纳税额的，逾期罚款一般按税额计算，通常为零，但 3 年期限要从补报后才开始算。卖房有应税收益没报的，用 1040-X 补报并补税和利息。