美国公民和绿卡持有人卖中国房子怎么报税？自住排除、汇率与外国税抵免

一句话结论

美国公民、绿卡持有人和美国税务居民卖掉在中国的房子，收益要报美国税，因为美国按全球收入课税。如果卖房前 5 年内拥有并自住满 2 年，可以按第 121 条排除最多 $250,000 的收益（夫妻合并申报 $500,000）。收益要用美元计算：买价按买房时的汇率、售价按卖房时的汇率分别换算；在中国缴纳的个人所得税可以用 Form 1116 申请抵免。把卖房款汇到美国本身不产生美国税，但中国账户可能需要申报 FBAR 和 Form 8938。

谁需要关注

来美后还留着国内房子的新移民和绿卡持有人： 拿到绿卡、成为美国税务居民之后卖房，就要报美国税。

父母住着、产权在自己名下的房子： 自己多年没住，往往不符合自住排除。

在中国有出租房、准备卖掉的家庭： 出租期间的折旧和非自住期间都会影响排除额。

在美国工作、打算卖掉国内房子来美国买房的 RTP 员工： 卖房时间和汇款安排要提前规划。

还没拿绿卡、正在办移民的人： 成为美国税务居民之前卖房，收益一般不在美国课税范围内，时间点很关键。

第 121 条自住房排除

结论：卖房前 5 年内，拥有满 24 个月、作为自住房使用满 24 个月，就可以排除 $250,000 收益，合并申报 $500,000。

两个测试： 拥有测试和使用测试都要看截至成交日的前 5 年；24 个月不必连续，合计 730 天即可。夫妻合并申报时，只要一方符合拥有测试，但双方都要符合使用测试，才能用 $500,000。

房子在哪里不影响： 第 121 条看的是"主要住所"，没有要求房子在美国。

搬来美国后多久卖： 离开自住房之后、仍在 5 年窗口之内的时间，不算"非合格使用"。例如 2023 年中搬到美国，之前一直自住，2026 年卖房，通常仍能符合 2-of-5 年的要求。

不能全部排除的情况： 2009 年起不作为主要住所的期间（例如出租期间）可能按比例减少排除额；出租期间提过的折旧不能排除。两年内已用过一次排除的，一般不能再用。

申报： 全部排除且没有收到 Form 1099-S 的，一般不必在税表上报这次出售；有应税收益的，在 Form 8949 和 Schedule D 上申报。中国的卖房不会有 1099-S，但应税部分照样要报。

成本基础和汇率换算

结论：买价、改良和售价分别按各自发生日的汇率换算成美元，再算收益；人民币对美元的升贬值会直接改变美元收益。

IRS 的规定： 美国税表上的金额必须以美元表示；功能货币是美元的个人，收到、支付的外币项目要按收到或支付当时的汇率（spot rate）换算。

成本基础包括： 买价、买房时自己承担的税费（例如契税）、之后的装修改良（按各自支付日的汇率），减去出租期间的折旧。

卖房费用： 中介费、律师费，以及卖方承担的交易税费，可以作为卖房费用减少售价；它们本身不能另外扣除。

人民币和美元的"两本账"： 人民币算有收益，换成美元可能变小甚至变成亏损；反过来也可能。个人自住房的出售亏损不能扣除。

人民币房贷： 如果房子用人民币贷款买，人民币贬值后还款，按美元计算可能产生汇兑收益。第 988 条的外币交易规则对个人交易一般不适用（§988(e)），但这类收益是否需要申报、如何计算，要按个案判断；个人自住房相关的汇兑损失一般不能扣除。

中国已缴的税和外国税收抵免

结论：卖房时在中国缴纳的个人所得税可以申请美国外国税收抵免；其他税费一般只能作为卖房费用。

可以抵的： 个人所得税属于所得税，可以用 Form 1116 抵免，一般按实际缴纳日的汇率换算。中美税收协定第 12 条规定，位于中国的不动产转让收益可以由中国征税；第 22 条规定美国按本国法律给予抵免。

不能抵的： 增值税及附加、印花税等不是所得税，不能抵免；卖方负担的部分可以作为卖房费用。

排除之后没税可抵： 已经被第 121 条排除的收益，在美国没有税，对应的中国个税当年一般用不上，可以按规则结转（向前 1 年、向后 10 年）。

中国免征的情况： 中国对部分情形有个人所得税优惠，免征时就没有可抵免的中国税。

净投资所得税： 超过排除额的收益，还可能要交 3.8% 的净投资所得税；外国税收抵免一般不能抵这部分税，计算时要单独考虑。

卖房款汇到美国：FBAR 和 Form 8938

结论：把自己的钱从中国汇到美国，本身不是收入，不交美国税；要注意的是中国账户的资讯申报。

FBAR： 卖房款存入中国银行账户，所有海外账户合计价值全年任何时候超过 $10,000，就要申报 FinCEN Form 114，4 月 15 日到期，自动延期至 10 月 15 日。

Form 8938： 住在美国的单身纳税人，海外金融资产年底超过 $50,000 或全年任何时候超过 $75,000（合并申报 $100,000 / $150,000）就要申报。直接持有的海外房产本身不需要在 FBAR 或 8938 上报告，但卖房后存在银行里的钱需要。

留好资料： 买卖合同、发票、完税凭证、银行转账记录，既用于计算成本和收益，也方便美国银行询问资金来源时提供。

如果是父母出钱或赠与： 来自外国个人的大额赠与可能要申报 Form 3520，参考赠与申报专题。

简化示例

以下为简化示例，汇率为假设数字，未考虑净投资所得税、州税和中国税的具体计算。

李先生 2012 年在南京以人民币 200 万元买房，当时假设汇率 6.3，成本约 $317,460。2016 年一家搬到美国，房子给父母住，2026 年以人民币 300 万元卖出，假设汇率 7.1，扣除人民币 6 万元卖房费用后，售价约 $414,085。

按美元计算收益约为 $414,085 − $317,460 ≈ $96,600，而按人民币计算收益是 94 万元。李先生 2016 年以后没有自住，不符合 5 年内自住满 2 年，不能用第 121 条排除，这笔长期资本利得要在 Form 8949 和 Schedule D 上申报。

如果他在中国为这次卖房缴纳了个人所得税，可以按缴纳日汇率换成美元，用 Form 1116 申请抵免。卖房款汇到美国本身不交税，但存放卖房款的中国账户要看 FBAR 和 Form 8938。

常见误区

误区一："房子在中国，中国交过税，美国不用报。" 美国公民和绿卡持有人要报全球收入，中国已缴的所得税通过抵免处理。

误区二："用人民币算收益，再按卖房时的汇率换成美元。" 买价和售价要按各自发生日的汇率分别换算。

误区三："是我的房子，就能用 $250,000 排除。" 关键是 5 年内自住满 2 年；父母住、出租或空置的期间不算自住。

误区四："卖房款汇到美国要交税。" 汇款本身不交税，但中国账户可能要申报 FBAR 和 8938。

误区五："增值税、印花税也能抵美国税。" 只有所得税可以抵免，其他税费作为卖房费用。

行动步骤与时间线

卖房之前： 找出购房合同、发票和装修凭证，查清买房日和各笔改良支出日的汇率；数一数过去 5 年的自住时间。

签约和过户时： 保留成交价、各项税费和完税凭证；记下每笔款项的日期。

2026 年 12 月 31 日： 记录中国账户全年最高余额和年底余额，判断 FBAR 和 8938 门槛。

2027 年 4 月 15 日： 2026 年 Form 1040（含 Form 8949、Schedule D、Form 1116）和 FBAR 到期；FBAR 自动延期至 10 月 15 日，税表可申请延期至 10 月 15 日。

YCL 能帮什么

我们帮客户按买卖日的汇率重算美元成本和收益，判断第 121 条自住排除和非合格使用期间，并用 Form 1116 申请中国个税的抵免。

卖房款回美国之前，我们会一起看 FBAR、Form 8938 和赠与申报，避免漏报。详情见服务页：海外房产出售。

想看完整流程，请看专题：卖中国房产的美国税。相关专题：FBAR、Form 8938。

YCL Accounting & Consulting 是一家多州 CPA 事务所，中英双语服务全美客户，由联合创始人 Gloria (Chenchen) Liu, CPA 带领。可以先预约 15 分钟免费咨询。

资料来源

IRS: Publication 523 (2025), Selling Your Home

IRS: Foreign currency and currency exchange rates

IRS: Publication 514 (2025), Foreign Tax Credit for Individuals

IRS: United States–China income tax treaty (1984) and protocols

26 U.S. Code § 988 – Treatment of certain foreign currency transactions (Cornell LII)

IRS: Comparison of Form 8938 and FBAR requirements

最后核实：2026年11月4日

本文为一般性税务信息，不构成针对任何个人的税务、法律或投资建议。具体情况请咨询专业人士。